2022-01-25 10:12:52来源：丁祖昱评楼市
受经济增速放缓、贸易争端的影响，自2018年四季度起，一线城市整体办公市场便处于下行态势，进入2020年，随着新冠疫情的爆发，进一步加重了办公市场的下跌态势。
2021年办公市场压力依旧巨大，投资、供应双双下降。从caic重点检测的热点城市来看，2021年，即使是重点城市的商办土地成交总规模及新增供应规模相比2020年都出现了10%以上的跌幅，整体市场去化压力凸显。
回顾2021年，唯一的亮点是大宗交易规模，同时，在办公资产证券化的发展下，整体市值再次上一个台阶，未来发展空间巨大。
01
投资、供应双双下降
办公市场压力仍然巨大
2021年，全国办公楼开发投资金额下行，国家统计局数据显示，2021年房地产开发投资金额147602亿元，同比增长4.4%，其中办公楼投资金额5974亿元，同比下降8%；商品房销售面积179433万平方米，同比增长1.9%，其中办公楼销售面积3375万平方米，同比增长1.2%；商品房销售额181930亿元，增长4.8%，其中办公楼销售额4701亿元，下降6.9%。整体压力仍大。
从caic重点检测的热点城市来看（北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、重庆、武汉、天津），商办土地成交规模2536万平方米，相比2020年下跌10%，重点城市办公新增供应面积391.3万平方米，相比2020年下跌12%。
分能级来看，2019-2021年典型城市成交面积中一线城市明显缩量，其中广州成交面积最高，上海次之；二三线城市成主力，成都、重庆、南通、杭州、常州排名靠前，在这其中，杭州、南通、常州等地2021年成交面积高于2020年，在典型城市中较为少见。
02
大宗交易成商办唯一亮点
成交宗数同比上升80%
据克而瑞 caic 监测显示，2021全年内地32城大宗物业成交总额3326亿元，同比上升65.9%，平均单笔12.7亿元，成交宗数同比上升80%，市场热度持续攀升，接近5年内成交最高值。这也成为了2021年商办市场唯一的亮点。
从成交资金看，内资虽同比下降4个百分点但仍以74%占据主导，tmt、生物医药及实业类企业为年内主要自用买家，平均成交规模同比缩小，交易特征更偏向于实用性。投资型交易占比扩大，交易趋势向明星项目集中，整体投资风格更倾向保守稳健。
2021全年，一线城市仍为全国大宗交易的主力城市，共占比逾58%（未纳入相关联的多城市资产包）；其中上海总成交额约826亿元为单城市最高；多城市关联资产包成交额累计约达956亿元成为年度热点，在新经济环境下，不少企业从战略层面集中规划处置资产，过渡转型或寻求新的发展方向为主要原因之一。
从单城市维度看，办公/研发办公为北京和上海的主力成交业态，成交金额占比均为6成左右，新经济资产的投资关注度全国领先；深圳全年综合体业态成交额占比最高超5成，广州的成交分布则较为平均，办公、商业及工业/物流属性的业态成交额接近， 其中广州的物流仓储园区成交额同比大幅提升，近几年为内地物流热点城市。
据caic监测，2021年房地产业为绝对出售主力行业，全年大宗交易累计出售资产（含股权交易）共约1519亿元，占比成交总额的46%；共成交95宗，占总成交宗数的36%。
2021年房地产行业的资金流动性问题较为显著，但目前为止从资产端看，房企交易的更多为非核心资产，部分房企仍存观望情绪，一方面企业最优质资产属于交易谈判中的核心筹码，轻易出售可能会引发蝴蝶效应带来系统性风险；另一方面在当前市场整体环境下，资产溢价较低，甚至面临大幅降价出售，难以匹配其相应价值。地产开发企业变现非核心资产仍将是未来一段时期内的趋势。
03
一线城市仍为证券化主力
办公类存量资产发行最快
caic 数据显示，2021年房企境内外债券融资（含abs）总规模约合人民币1.1万亿元，同比下降16.6%，增速5年内首次转负，房企融资环境在下半年迅速恶化。
从房企发债的类型来看，下半年受接连不断的海外债违约传闻影响，海外债发行陷入冰点，全年海外债发行规模降幅超过4成。而房企资产证券化融资保持活跃，各类abs、abn产品发行不断，2021年房企累计通过资产证券化融资合计规模2972亿，同比下降14.6%。
据caic统计，60家典型房企的abs融资中，供应链相关证券化融资占比超6成，cmbs/cmbn融资占比约16%。随着基础设施公募reits的落地，房企资本化融资特别是存量资产资本化途径日渐丰富。
2021年，存量资产证券化融资合计规模1271亿元，同比微降0.4%。其中，6月发行规模为全年最高，合计223亿。
从底层资产业态分布来看，商业、办公、产业园类资产证券化规模均实现小幅增长，受不断反复的疫情影响，物流、酒店、公寓类资产证券化规模均有不同程度的下降，其中物流类降幅最为明显。
城市方面，北京、上海、深圳等一线城市资产仍为证券化的主力，三地资产证券化规模合计占比接近6成。上海、苏州涨幅最为明显，上海共有14笔商办资产证券化产品发行成功，其中，上海万象城cmbs和陆家嘴世纪金融广场1期cmbs产品发行规模均超过50亿元。而苏州共有4笔存量资产证券化产品发行成功，业态涵盖商业、酒店和产业园。国资背景的苏州恒泰控股最新主体评级仅有aa ，其以苏州星华产业园、财富广场作为标的资产发行的“中联元联-华泰-苏州恒泰二期资产支持专项计划“，优先级产品获aaa评级，仅用45天即发行成功，产品总规模10亿元，优先级产品利率仅为3.65%。
从产品发行周期来看，2021年，以商业、酒店作为底层资产发行的存量资产证券化产品发行周期变化不大，均较2020年略有增加。办公类存量资产产品发行周期较2020年增加近50天，但仍为各类资产最快。与2020年相比，物流资产渐渐失宠，存量资产产品发行周期由2020年的55天大幅增加至236天。
办公作为存量资产发行abs产品的主力业态，2021年，发行规模略有增长，增至420亿元，同比增加13%。办公项目占存量资产发行abs产品总规模的占比也略有改善，由2020年的30%增至34%。
从发行的资产证券化办公项目城市分布来看，一线城市办公项目仍是资产证券化的绝对主力，上海、北京、深圳三城合计占比接近9成，上海单城发行总规模接近200亿取代2020年的北京成为办公资产证券化发行规模最高的城市。另外，成都办公资产证券化发行规模较20年也有一定增长，值得关注。
从未来来看，办公还是压力非常大，办公不像商业，商业有竞争、有压力、有亮点，办公目前来看只有压力，供应过剩，未来整体会不断下行，其中二三线还是未来办公的投资主力，其潜在供应链非常大，压力也更大。
目前办公赛道已经缩量，一线城市可售办公成交在下行，二线虽然数据相对还不错，但是二线很多改成了公寓出售，至于三四线，未来无论改什么去化都很困难。
总体来看，未来大宗交易和存量资产证券化还有一定的发展空间，然而租金、出租率、资产价值进一步走低才是办公未来最大的问题。