亚晨2022-06-07 11:33:28来源：中房网
中房网讯 （亚晨/文）5月份，房地产行业下行压力持续，叠加部分城市疫情反复，市场信心不足、整体表现仍相对低迷。
克而瑞研究中心此前发布的报告显示，其重点监测的30个城市5月份商品住宅成交面积环比增长4%，同比仍下降59%，与上月基本持平。土地市场方面，5月份全国300城经营性土地成交建筑面积仅为6606万平方米，环比下降15.6%，同比降幅再度扩大至六成以上。
百强房企单月业绩环比微升，市场整体表现仍相对低迷
具体来看，商品住宅成交方面，一线城市供应缩量，成交环比下降22%，同比跌幅扩至50%；26个二、三线城市成交低位企稳，环比增长9%，同比跌幅收窄至60%。
从区域来看，长三角地区市场整体低迷。受疫情影响，上海楼市继续停摆。杭州、宁波、常州等市场继续下行，成交同比跌幅皆超过六成。苏州、合肥、徐州等城市在政策放松刺激下有所复苏；京津冀地区再现沉寂。北京受疫情影响,房企普遍放缓供货节奏，市场复苏进程被打断，天津、河北市场下行压力加剧；大湾区市场缓慢复苏。深圳供需依旧低迷，新盘平均去化率33%，外围区域仍面临较大去化压力。政策放松下，广州、佛山、东莞等成交低位回升。增城、花都等外围区域打折降价常态化，去化率仍处低位；中西部地区市场仍未摆脱颓势。武汉、重庆、郑州等市场依旧羸弱，成交同比跌幅皆超60%，成都、西安等区域及项目分化加剧。
市场继续呈现筑底态势之下，得益于各地楼市纾困政策，加之“五一”假期房企推盘及营销积极性提升，在供应放量下市场成交略有复苏。
根据克而瑞研究中心报告，top100房企5月份实现销售操盘金额4546.7亿元，环比增长5.6%，同比降低59.4%，降幅仍保持较高水平。累计业绩方面，百强房企前5月整体操盘业绩规模同比降低52.3%，降幅较上月进一步扩大。
土地市场量价齐跌，民企近乎“隐身”
土地市场方面，5月份表现为量价齐跌。房企投资始终保持谨慎态度，百强房企拿地销售比为0.15，仍有近六成企业投资处于停滞状态。
根据克而瑞研究中心监测，全国300城经营性土地成交量持续低位，5月总成交建筑面积仅为6606万平方米，环比下降15.6%，同比降幅再度扩大至六成以上；价格方面，由于5月三四线成交占比上升，导致成交单价回落至3255元/平方米，同环比分别下降32%和19%。
房企拿地金额方面，5月销售top50房企单月拿地金额不足400亿，同环比分别下降95%和70%，为2022年次低。整体来看，单月拿地仍是中海、建发、万科、华润等“老面孔”。值得注意的是，截止前五月，仍有近三成top50房企投资处于停滞状态。
从1-5月拿地金额top100房企来看，百强房企拿地数量仅占到34%，几乎全部集中在销售top50企业之中。建发、华润、中海、万科等房企，1-5月份拿地金额超过200亿元。此外，项目开发商和地方平台公司个占到36%和30%。
从企业性质来看，国企、央企是今年土地市场的顶梁柱。全口径销售top50拿地金额中，国、央企优势明显，占比达74%。而民企则近乎“隐身”，仅有一些区域深耕的房企表现较为突出。
货值方面，根据报告，截止5月末新增货值百强门槛达到31.5亿元，环比上涨18%，同比大降60%；投资金额、建面百强门槛分别为10.6亿和23.7万平方米，同比降幅分别为53%和48%，虽然同比降幅较4月末有所收窄，但依然处于极低位水平。其中，万科、华润、中海、滨江、绿城和建发等新增货值超过500亿元。值得注意的是，建发在5月份厦门、福州土拍中拿地近60亿元，成为1-5月新增拿地金额最高房企。
市场成色有待验证，核心城市是房企补仓主战场
随着地方政策调整的不断加码，市场有望逐渐复苏，但城市分化将有所加剧。
克而瑞研究中心认为，随着国内疫情得以有效控制，叠加房企冲刺半年度业绩，势必将加大供货力度，6月将是验证各城市市场成色的重要节点。预计两类城市成交有望明显改善：一是市场供求基本平衡。包括上海、北京、深圳、杭州、成都等，一旦供应放量，成交必将明显回升；二是放松政策力度较大。包括太原、无锡、南通等，短期或将刺激居民购房消费，成交有望企稳回升。
此外，销售和回款依然是当前房企投资考量的前提。在城市选择上，房企投资将持续聚焦于高能级的核心城市，并逐步退出部分弱三四线城市。截止5月末，百强房企投资金额超过八成集中于22城，在三四线市场下行、需求退潮之下，核心城市的拿地集中度将持续走高。