2021
中国房地产开发企业综合实力top500
测评研究报告
2021.03.16
发布机构
中国房地产业协会
上海易居房地产研究院
2021中国房地产开发企业综合实力top500测评成果发布会-凯发网
中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主持的“中国房地产开发企业综合实力top500”测评工作已连续开展十三年，测评成果和研究报告在业内得到认可，已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。本次测评采用了《中国房地产开发企业综合实力测评标准》中科学、公正、客观、权威的测评体系，从企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、产品品质、社会责任八大方面，采用了收入规模、开发规模、资产规模、利润规模、融资能力、短期偿债能力、长期偿债能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料、运营能力、人力资源运营能力、管理创新、经营创新、绿色环保、产品技术创新、建筑质量、经济责任、公益活动、荣誉与信用状况、负面事件等25个二级指标，包括房地产业务收入、持有性物业租赁收入、房地产销售面积、资产总额、利润总额、现金流动负债比等73个三级指标全面衡量企业的综合实力。
本次测评报告同时发布2021中国房地产开发企业综合实力top500，以及中国房地产开发企业商业地产综合实力top50、经营绩效top十、综合发展top十、运营效率top十、区域运营top十、稳健经营top十、发展潜力top十、成长速度top十、商业地产运营top十、责任地产top十、创新能力top十、外资企业top十、文旅地产top十、城市更新top十、产业地产top十、新社区文化运营top5、典型项目、优秀产品系等相关测评成果。
通过开展中国房地产开发企业综合实力top500测评，全面客观地评估房地产开发企业的综合实力，对房地产开发企业乃至整个行业的良性竞争和健康发展有着重要的意义：（1）通过对房地产开发企业的测评研究，将企业经营成果进行行业内纵向对比，可以让企业经营者更清晰地了解自身在本行业所处的地位，加深对企业决策执行效果及行业内其它企业经营动向的了解，有利于企业进行市场定位并促进企业全面创新；（2）通过公开发布测评结果，可以客观反映开发企业的有效发展程度，强化对企业的外部监督，提高市场对企业的认可度，有利于增强企业的市场竞争力并提升房地产开发企业的品牌意识；（3）通过树立履行社会责任的典型，提高企业参与社会公益活动、保障性住房投资建设的积极性，有利于提升房地产开发企业对社会责任的认识营造，推动重视企业社会责任的良好氛围；（4）通过多维度全面展示骨干房地产开发企业的经营、管理、运营等方面的整体状况，帮助各种机构和个人投资者能够有效地判断相关开发企业经营绩效情况及在行业中的地位，有利于机构和个人投资者进行理性投资和消费，也有利于政府相关部门进行有效的宏观调控和制定经济政策。
2021中国房地产开发企业综合实力top500
2021中国房地产开发企业专项测评成果
综合实力万科居首
行业整体相对稳定
上海易居房地产研究院经过客观、公正、专业和科学的测评研究，形成了2021中国房地产开发企业综合实力top500测评成果。前三位由万科、恒大、碧桂园占据。其中，万科上升两位，综合实力排名第一，全年合同销售额达7041.5亿元；恒大、碧桂园分列二、三。恒大全年合同销售额为7232.5亿元，碧桂园全年权益销售额为5706.6亿元。中海、融创、保利、龙湖、华润、世茂、新城分列四至十位。
资产规模增速减缓
龙头房企保持稳定
2020年，top500房地产开发企业总资产均值为829.89亿，同比增长16.64%，增速较上年回落1.26个百分点；净资产均值为178.81亿元，同比增长17.89%，增速较上年上升1.76个百分点。总体来看，top500房企资产规模保持增长态势，总资产增速略收窄。在企业层面，规模房企依旧占据优势位置，房企发展结构分化明显。碧桂园、恒大、万科等房企的资产规模持续积累，行业地位稳固。融创、华润等企业更注重利润和品质。
三道红线融资新规
降负债成重要任务
2020年伊始，房地产行业融资环境因疫情影响相对宽松，随着复工复产的推进，国内经济开始逐渐恢复正常轨道，房地产行业也较快复苏，且出现过热迹象，融资政策逐步收紧。8月份“三道红线”的提出，房地产融资调控转向需求端，三道红线，四档管理，“红色档”房企有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加，“橙黄绿”三档房企，有息债务年增速不能超过5%，10%，15%，房企的融资监管进入了一个新的阶段，“去杠杆、降负债”成为房企的重要任务之一。
能力
行业利润空间收窄
盈利能力有所下降
2020年，top500房地产开发企业总资产收益率均值为1.32%，较上年下降了0.52个百分点；净资产收益率均值为4.53%，较上年下降了4.16个百分点；成本费用利润率均值为11.25%，较上年下降了6.75个百分点。利润空间收窄，房企总资产逐年上涨，尤其近两年房企的净利润增幅不及资产增幅，导致总资产收益率下滑。从净资产收益率构成来看，近年来，房企的销售净利率趋降。
销售量价同步增长
中小企业成长受限
2020年top500房地产企业销售面积同比增长10.5%，增速较2019年上升5.9个百分点；销售金额同比上升5.5%，增速较2019年下降1.67个百分点；营业利润同比下降5.1%，营业利润增长率多年来首次转负。净资产同比增长17.89%，增速较2019年上升1.76个百分点。2020年行业销售规模依然处于高位，销售面积、销售金额增速较去年有所上升，利润下滑，房企业绩增长阻力明显。行业增速放缓、利润空间收窄，以及政策的持续调整，让抗风险能力较弱的中小房企未来成长空间受到限制。
运营指标小幅下降
管理红利急待挖掘
2020年top500房地产开发企业存货周转率均值为0.11，较2019年降低0.02；整体流动资产周转率均值为0.14，与2019年持平；总资产周转率均值为0.10，较2019年降低0.01。从三大运营指标看，总体数据依然处于低位。随着融资环境持续趋紧，金融红利逐渐消失，管理红利时代来临。房地产行业体量巨大，尤其存量资产中的管理红利急待挖掘。
产品为基品质提高
房企加强质量监管
近年来，居民收入水平提高，消费理念、消费需求升级导致消费结构改变，满足支付能力下，消费者对房屋的品质要求愈来愈高，对功能性需求层次提高，基于对消费者心理、行为、消费偏好的分析，房企不断研发适配、升级产品。
税收保持稳定增长
企业践行社会责任
房地产企业经历了多年的快速发展，带动了城市、区域经济发展，改善了居民生活住房条件，在发展中不忘反哺社会，积极履行企业社会责任。
2020年，在纳税方面，top500房企所得税均值为4.68亿元，同比增长21.38%；营业税金及附加的均值约为6.42亿元，同比增长11.65%。公益方面，房企在履行社会责任方面投入连年持续提升。而从扶贫方向来看，以教育扶贫、产业扶贫、文化扶贫、健康扶贫、乡村扶贫等等多元模式居多。
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