[克而瑞]2022年1-凯发网

  导 读

  土地市场仍低位运行，一季度近七成百强房企未拿地。

  榜单解读

  “前言：3月，在部分热点城市开启首轮集中供地的情况下，土地市场仍然保持低位运行，一季度整体成交量价齐跌，仅少数热点城市如合肥、厦门等集中供地热度有所回温。

  企业拿地依旧仍保持谨慎态势，截止至3月末百强房企中仅有三成企业拿地，而销售50强房企单月投资额不足400亿元，同环比分别下降84%和28%。

  大型国企、央企仍然是目前投资的主力，长三角区域的本土房企在深耕区域投资的积极性有所恢复。

  一季度土地成交量价齐跌，热度仍在低位

  1-3月，全国300城经营性土地成交建筑面积仅15771万平方米，环比跌幅高达81%，同比来看，受集中供地阶段性“低谷”和市场下行的影响，同比降幅高达60%。各能级城市成交规模和成交金额同环比均大幅缩减，一线城市仅北京完成首轮集中供地，因此成交面积环比降幅高达84%；二线城市仅有宁波、福州、青岛、合肥等少数城市有集中土拍；三四线城市土地市场更是低位运行，成交规模和成交金额环比降幅均超八成。

  一季度全国300城经营性土地成交楼板价为2209元/平方米，同比降幅高达18%，环比也下降了13%。地价进一步走低，主要是由于大部分热点城市今年首轮集中供地暂未开拍，致土地价格同环比均下降，也和一季度土地市场热度仍在低位、大部分城市降低拿地门槛来保障土地成交有关。

  销售top10新增货值集中度达60%，

  去年提升25个百分点

  一季度即使北京、合肥等部分城市集中供地有一定热度，但对于投资整体刺激作用依然有限。1-3月新增货值百强门槛仅有19.7亿元，同比大降46%。投资金额、建面百强门槛分别为5.4亿元和16.7万平方米，同比分别下滑50%和41%。

  在整体投资放缓的情况下，新增货值集中度不降反升，可以看出当前仅有头部房企业在核心城市拿地。截止至3月末，华润、中海、中交、建发、万科、绿城新增货值超200亿元，而10强房企新增货值占百强总货值的60%，较2021年全年大幅提高25个百分点。

  值得注意的是，百强房企1-3月整体拿地销售比低至0.1，较2021年同期下降了0.1，其中10强房企投资积极性最高，也仅有0.14，谨慎投资的态度仍在延续。

  一季度仅三成百强房企拿地

  单月top50拿地金额仍处低位

  尽管3月有多城开启2020年首轮集中供地，但仅有少数头部房企拿地，销售top50房企单月拿地金额不足400亿元，同环比分别下降84%和28%。前两个月拿地较多的绿城、滨江、华润等均放缓了投资脚步。

  若从1-3月总拿地金额top20的企业来看，大致分为两类。

  第一类是头部的国企、央企，如华润、中海、招商、保利等，其中中海、华润拿地金额超过100亿。实际上，拿地金额前二十中有半数都是国企央企；第二类则是区域深耕的本地房企，如滨江、大家、伟星、安徽高速等，凭借集中供地（含宁波）补充大本营城市可售货值。

  但整体而言，谨慎的拿地态度并没有好转。一方面百强房企中近七成企业依旧未拿地，超过半数企业来自项目开发商；另一方面拿地金额较高的企业中，仅大家、伟星拿地销售比高于1，绿城、建发、华润拿地销售比超过0.3，其余拿地销售比均低于0.2，小于去年0.25的均值，谨慎态势可见一斑。

  七城首轮集中供地热度不一

  国/央企与本地房企相对强势

  截止至3月31日，已有7个城市完成了2022年的首轮集中供地，包括北京、福州、青岛、合肥、厦门、重庆和武汉，从不同城市的土拍表现来看，市场热度出现了明显的分化：

  北京作为2022年第一个首轮集中供地的城市，热度较2021年有所回升，部分地块触及最高限价，厦门、重庆在“让利”、“降低土拍门槛之下”之下，地市热度较去年四季度小幅回升，其中厦门岛内地块均溢价成交，2宗触及最高限价，重庆在核心板块起拍价下调的情况下，3宗地块进入摇号环节。

  而福州、青岛地市相对较冷，不仅地块以底价成交为主，且地方平台公司、国企仍然是托底的主力；

  合肥表现则是为“冰火两重天”，有15宗地块进入竞品质环节，但同时有8宗地块遭遇流拍。

  同样在起拍价下调的情况下，重庆和武汉的土地市场表现为一热一冷，主要由于重庆对优质土储降价，而武汉的“降价”地块则条件一般，难以调动房企积极性。

  已拍的七城中，拿地企业也不尽相同。北京土拍的情况来看，10强房企表现抢眼，且国企、央企依然是土地市场主力军。厦门、合肥、青岛本土企业表现较为强势，其中厦门、合肥有80%和60%的地块被本土房企所获。

  从2022年一季度各城首轮拿地金额排名来看，国企依然是中坚力量，拿地金额（全口径）前三分别是建发、绿城、华润，金额超90亿元，建发、华润一季度拿地几乎全部集中在集中供地的七城中，此外中海、保利等拿地金额也相对靠前。

  二季度或迎来投资窗口期

  长三角地市看高一线

  3月，房地产市场迎来一系列利好声音，首先是国家金融专题会议定调，有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策；然后财政部也表态，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，这两个政策对市场打了一剂强心剂。若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善，信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升，二季度或迎来拿地窗口期。

  但值得注意的是，今年是大部分企业偿债高峰年份，资金面仍偏紧，尽管政策频发但实质性落地尚未明确，更多聚焦在保交付、短期资金面扭转难以支撑，谨慎投资仍是未来主旋律。这也意味着，一旦二季度疫情得到有效的控制和缓解，随着市场的正常运转，大概率房地产市场将迎来一波小阳春，但可以预见的是，城市、企业的分化将愈发明显。我们认为长三角部分抗压性较强、稳定性高的市场如杭州、苏州，以及上海、广州等一线城市，土拍热度回温将领先其他城市，部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现无人问津的局面。