[易居研究院]两轮疫情背景下的中央及上海房地产政策对比分析-凯发网

  今年3月以来，国内疫情再次抬头，给社会经济和各行各业发展带来了强烈冲击。对于房地产行业而言，现阶段的整体政策环境以及疫情影响对于判断房地产行业走势非常重要。本文通过对本轮疫情与2020年疫情的主要数据、宏观经济政策、货币政策、房地产相关政策等方面的对比，剖析两轮疫情背景下的政策基调差异，从而为业界判断行业走势提供参考。

  一、两轮疫情数据对比

  1、两轮疫情重症病例比例有差异

  2020年新冠疫情爆发初期，由于国内外对于新冠病毒的认知有限，再加上防护措施等未完善，因此新冠疫情造成的重症及死亡病例占比较多，2020年疫情到4月底基本结束，截止4月15日累计死亡病例占总确诊数的4.1%，重症病例占现有确诊数的8.6%；而2022年本轮疫情截止4月15日，累计死亡病例占总确诊数的比例仅为0.003%，重症病例占现有确诊数的比例为0.3%。可见，本轮疫情由于之前多数人已接种疫苗，对于病毒具有一定的防范作用，因此，重症及死亡病例占比较低。

  2、本轮疫情确诊病例人数增长快

  从确诊人数看，2020年截止4月15日，累计报告确诊病例达82341例，而根据2022年截止4月15日的数据并结合2021年年底数据（累计报告确诊102314例）推算可以得出，2022年前四个多月累计报告确诊病例已经达到76450例，特别是3月以来吉林、上海等地疫情爆发，导致日增数据快速增长，给疫情防控带来了极大挑战。

  3、本轮疫情无症状病例比例较多

  本轮疫情与2020年最明显的区别就是无症状病例人数较多，这主要也与新冠变异病毒奥密克戎传播力强、但症状不典型有关。2020年新冠确诊的症状比较典型，即使无法直观判断，也能借助ct等设备帮助确认，而2022年本轮疫情大多数病例除了表现为感冒发烧等症状外，借助ct等设备也无法准确判断，这就给疫情防范和病毒溯源带来了困难。

  4、本轮疫情本土确诊病例数较多

  2020年疫情发生时，全球疫情也处于迅速蔓延爆发的态势，当时我国疫情面临的外部输入压力较大。而2022年本轮疫情截止4月15日，现有无症状比例274676例中，境外输入771例，仅占0.3%。主要还是国内多个地方疫情散发，影响范围较为集中，特别是近期上海疫情最为严重，因此面临的内部防控压力较大。

  二、两轮疫情下的宏观经济政策对比

  通过对两轮疫情期间中央的宏观经济政策进行比较，总体看都是基于稳经济的预期而提出了一系列针对性措施，但具体来看，仍存在一些差异，总结如下。

  1、政策出台背景存在差异

  2020年疫情期间，受国际疫情持续蔓延，世界经济下行风险加剧，不稳定不确定因素显著增多，我国防范疫情输入压力不断加大，复工复产和经济社会发展面临困难和挑战，为此，中央首先强调财政、货币、金融政策“稳”字当先，确保做好“六稳”工作。而2022年本轮疫情由于主要是基于3月以来的国内多地疫情散发，再加上地缘政治冲突升级，外部环境更趋复杂严峻和不确定，从而使经济运行面临更大不确定性和挑战。为此，中央进一步加码稳增长，保障经济运行在合理区间。

  2、政策重点内容存在差异

  2020年疫情期间，中央政策主要是针对“六稳”工作，果断采取一系列宏观支持政策，进一步扩张逆周期调控政策，聚力支持疫情防控，有序推动复工复产，呵护实体经济发展，维护宏观经济和金融市场平稳运行。同时，社会政策围绕“六保”，切实发挥托底作用，全力对冲疫情对社会和民生等的负面影响。2022年本轮疫情下，中央政策并未针对疫情提出一系列举措，而更多地强调稳增长、稳市场预期，更加注重运用货币政策工具等来稳定经济，最大限度减少疫情对经济社会发展的影响。

  三、两轮疫情下的货币政策对比

  通过对两轮疫情期间中央的货币政策进行比较，可以发现，无论是政策出台频率还是政策力度都差异明显，总结如下。

  1、政策出台频率存在差异

  2020年疫情期间，在面临国内外严峻的经济形势和疫情的多重挑战下，中央频繁利用货币政策工具以充分释放宽裕的流动性。其中在降准方面，仅1-4月便宣布三次降准，第一次是全面降准，后面两次则为定向降准，为经济社会运行释放了较多的流动性。降息方面，则和lpr有关。2020年是落实利率市场化改革的关键年，lpr改革力度加大，降息频率也增加。2月和4月共出现两次降息，体现了降低资金成本、促进实体经济发展的导向。而2022年本轮疫情期间，在中央稳经济的政策要求下，虽然同样面临经济下行压力，但货币政策方面只是于4月15日宣布了一次全面降准，降息等货币政策工具并未使用，主要还是通胀压力较大，同时货币政策进一步调整的空间也有限。

  2、政策力度和影响有差别

  2020年疫情期间，央行进行了三次降准，其中1月全面降0.5个百分点，3月则是对普惠金融领域定向降准，4月则是对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向降准。从一系列降准的力度和影响看，对降低社会融资实际成本、支持实体经济发展、全面帮助企业纾困起到了积极作用。而2022年4月的全面降准仅降0.25个百分点。虽然也处于疫情期间，但由于本轮疫情影响不如2020年，再加上当前流动性已处于合理充裕水平，因此降准主要目的是加大对实体经济的支持力度，支持受疫情严重影响的行业和中小微企业，总体来看，降准力度及影响均不及2020年。

  四、两轮疫情下的房地产相关政策对比

  1、中央房地产相关政策

  通过对两轮疫情期间中央出台的相关房地产政策进行比较，总体看都是对于相关企业进行支持，减轻企业经营压力。但具体看仍存在差异，总结为以下几点：

  1、政策覆盖范围存在差异

  2020年中央政策支持覆盖面较广，涉及金融、住房公积金、项目开复工、企业贷款等方面，内容相对全面，而租金减免等政策主要还是地方政府出台以及一些商业地产企业的自发行为；2022年针对疫情的政策除了金融信贷方面，主要还是服务业小微企业和个体工商户的房租和税费减免方面，内容相对集中。

  2、政策出台频率存在差异

  2020年一季度全国多地疫情呈现点状爆发，覆盖面大，使得中央基于疫情整体现状判断，密集出台了一系列全国性的支持政策。而2022年本轮疫情从影响的区域来看，范围相对较小，更多冲击长三角、珠三角和东北等地区，尤其是上海和深圳等核心城市受到的影响更为显著。因此，中央并未出台较多的全国性支持政策，更多地还是各地根据疫情情况出台相应政策。

  3、政策重点内容存在差异

  由于2020年中央调控力度丝毫没有放松，即使是在疫情最为严重的一季度，仍坚持“房住不炒”的定位不变，财政部、央行、银保监会、统计局等部门多次强调保持楼市调控政策的连续性和稳定性。因此针对疫情影响，政策重点还是在于对房地产相关企业进行纾困。而2022年本轮疫情由于正处于房地产政策总体趋于宽松的时期，特别是3月中旬，中央六部委对房地产行业的集中表态，已为房企今后发展带来了积极影响。因此，此次疫情中央并未专门就房地产行业再出台相关针对性的支持政策。

  2、上海房地产相关政策

  通过对两轮疫情期间上海出台的相关房地产政策进行比较，除了在租金减免以及住房公积金方面均有所支持外，其他方面内容存在一些差异，总结为以下几点：

  1、政策支持力度存在差异

  2020年疫情下上海出台的政策主要包含租金减免、土地出让、住房公积金、住宅交付等方面，涉及房地产行业的多个环节，支持力度相对较大；2022年疫情下出台的政策除了租金减免为主要内容外，还包含住房公积金、土地出让、人才住房等方面，其中土地出让主要是由于2021年实行土地集中供应后，基于疫情影响而做出的临时调整，并未提及支持措施。人才住房政策也只是区域性政策，支持范围和力度有所局限。

  2、政策主要内容存在差异

  2020年疫情下上海出台政策虽然也有落实中央相关政策，如住房公积金等，但其它政策还是结合自身行业情况而出台的，其中土地出让和住宅交付政策对行业有明确的积极指导作用；2022年疫情下上海出台政策则重点在于落实中央关于服务业小微企业和个体工商户房租减免等，仅在住房公积金方面另外出台了支持性政策。

  3、政策方向存在明显差异

  2020年虽然受到疫情影响，但在“房住不炒”的调控背景下，上海出台的政策更多是在疫情下对房地产开发企业纾困，很少出台对购房需求进行提振的政策；而2022年疫情下上海虽然未整体出台提振购房需求的政策，但通过对于临港新片区人才住房政策的放松调整，旨在提振市场信心，减少因疫情等因素导致的市场继续下行，从而达到稳行业预期的目的。

  通过对于两轮疫情特点以及两轮疫情下的政策比较，可以发现，由于两轮疫情影响范围存在差异，再结合不同的国内外环境，因此两轮疫情下出台的政策无论是从重点内容还是支持力度方面均存在明显的差异。本轮疫情由于影响范围相对较小，再加上房地产政策环境已经趋于宽松，因此中央和上海并未针对房地产出台较多的支持性政策，且政策力度也相对有限。今后一段时间，随着疫情影响的逐步结束，在行业政策环境整体宽松的情况下，房地产行业也将步入平稳回升的通道。