[克而瑞]阳光城：促回款保交付，全面推动债务风险化解-凯发网

  销售金额同比下降15.7%；拿地销售金额比0.18，拿地节奏放缓；面临流动性危机需加速盘活资产。

  【销售负增长，长三角占比达到37%贡献最大】2021年阳光城实现全口径合约销售金额1838亿元，合约销售面积1148万平方米，分别同比减少15.7%和24.9%。从销售金额表现来看，长三角的销售贡献最高为671亿元，占比达到36.5%，同比增长1.7个百分点。

  【三季度拿地暂停，收并购拿地占比接近6成】2021年阳光城新增土储建筑面积579万平方米，总价333亿元，分别同比下降48.1%和52.9%；权益拿地金额214亿元，同比下降46.8%。拿地销售金额比0.18，同比减少0.14，低于top11-20房企的0.27的水平，拿地速度显著放缓，三季度开始更是暂停了拿地。从拿地方式来看，新增的28块地中仅有12块来自招拍挂，占比为42.8%，同比大幅下降21.8个百分点。

  【受下半年结转放缓影响营收减半，高价项目结转毛利率下滑】2021年阳光城实现营业收入425亿元，同比下降48.25%，其中下半年结转收入仅为125.94亿元，同比大幅减少78.3%。主要由于下半年阳光城面临了流动性危机，其楼栋交付放缓导致营业收入的下降。毛利润同比下降了78.67%至35.15亿元，毛利率同比下降11.8个百分点至8.26%，高价项目集中结转导致毛利率下滑。净利润亏损74.93亿元，其中归母净利润亏损69.52亿元。

  【有息债同比下降17%，流动性危机爆发需加速盘活资产】全年筹资性现金流为净流出351.58亿元，期末有息债总额同比下降了17%至885亿元；此外2021年经营性净现金流入91.64亿元，同比下降57.09%。综合影响下，期末持有现金同比减少了63.08%至183.88亿元，若扣除受限制现金，其可使用资金更少，当前企业需要积极推动资产处置，盘活可用资源，偿还负债，同时有效补充公司经营生产的资金需求。

  01销售

  销售负增长

  长三角占比达到37%贡献最大

  2021年阳光城实现全口径合约销售金额1838亿元，合约销售面积1148万平方米，分别同比减少15.7%和24.9%。分上下半年销售表现来看，上半年阳光城合约销售金额1013亿元，同比增长12.6%，占全年销售的55%，下半年由于企业面临流动性紧张、市场调控收紧等多重原因，销售金额仅为825亿元，同比减少35.6%。整体来看阳光城销售目标完成率达到84%，受行业降杠杆以及企业偿债压力影响，短期内销售规模或将进一步下滑。

  从销售金额表现来看，长三角的销售贡献最高为671亿元，占比达到36.5%，同比增长1.7个百分点。另外内地区域的销售金额也超过500亿元，占比达到32.0%，不过值得注意的是，2021年大福建、内地区域和长三角的销售金额分别同比下降了36.0%、28.2%和11.5%，这几个主要销售贡献区域的表现不佳使得整体销售出现下滑。珠三角和京津冀由于历史基数较小，2021年销售金额分别同比上升50.2%和49.5%到250亿元和87亿元，使得他们的占比分别上升6.0pct和2.1pct。

  02投资

  三季度拿地暂停

  全年收并购拿地占比接近6成

  2021年阳光城新增土储建筑面积579万平方米，总价333亿元，分别同比下降48.1%和52.9%；权益拿地金额214亿元，同比下降46.8%，拿地销售金额比0.18，同比减少0.14，拿地销售比低于top11-20房企0.27的水平。其中，上半年阳光城拿地金额429亿元，同比减少62%；下半年拿地金额为127亿元，同比减少19.9%，占全年总拿地金额的38%，下半年仅新增5宗土地，三季度以来阳光城更是暂停了拿地。从拿地方式来看，新增的28块地中仅有12块来自招拍挂，占比为42.8%，同比大幅下降21.8个百分点。2021年上半年阳光城加大收并购拿地力度，新增拿地单价同比下降9.3%至5759元/平方米。从权益情况来看，2021年阳光城拿地金额权益为64.2%，同比增长7.4pct。

  从拿地金额结构区域分布来看，2021年阳光城将投资重点主要放在长三角区域，占比同比增长6.2个百分点至50.6%；而内地区域占比增幅最大，同比增长9.3个百分点至33.8%，长三角和内地区域的占比合计超过了80%。此外值得注意的是，2021年阳光城在珠三角区域拿地占比同比大幅下降，全年仅在广州拿了一块地。

  而从城市能级来看，阳光城三四线城市的占比45.5%，同比下降了4.5个百分点，其中来自长三角区域的三四线城市占比达到71%。而一线城市则占比则同比上升了9.2个百分点至13.6%，在上海、北京、广州分别拿了一块地，使得一线城市占比回升。

  截至2021年末阳光城总土储可售建面3156万平方米，同比下降25.8%，对应货值4736亿元，总土储的权益比例为63.43%，土地消化周期约为2-3年，仍需扩充土储。从土储分布来看，建面的58.6%来自内地，珠三角则占比16.9%，长三角10.7%，大福建8.2%，京津冀5.5%。

  03盈利

  受下半年结转放缓影响营收减半

  高价项目结转毛利率下滑

  2021年阳光城实现营业收入425亿元，同比下降48.25%，其中下半年结转收入仅为125.94亿元，同比大幅减少78.3%，主要由于下半年阳光城面临了流动性危机，其楼栋交付放缓导致营业收入的下降。毛利润同比下降了78.67%至35.15亿元，回到2014年的水平。毛利率同比下降11.8个百分点至8.26%，其主要结转项目低毛利所致。由于利息资本化费率下降、债务展期导致的利息上涨等多重原因，财务费用上涨53.72%至12.92亿元，同时相应的销售费用以及管理费用仍维持2020年的水平，使得三费同比增长7%至55.89亿元，三费比率同比增长6.8个百分点至13.14%，加上资产减值损失69亿元，其净利润亏损74.93亿元，其中归母净利润亏损69.52亿元。

  04偿债

  有息债同比下降17%

  流动性危机爆发需加速盘活资产

  2021年四季度阳光城爆发了流动性危机，导致融资受限，全年筹资性现金流为净流出351.58亿元，使得其期末有息债总额同比下降了17%至885亿元；此外2021年经营性净现金流入91.64亿元，同比下降57.09%。综合影响下，阳光城的持有现金同比减少了63.08%至183.88亿元，其中受限制现金49.39亿元，若加上受预售监管资金(2021年中期68.15亿元)，其可使用资金更少，而期末其短期有息负债达436.09亿元。根据5月5日企业最新发布的公告，当前阳光城已到期未支付的债务（包含金融机构借款、合作方款项、公开市场相关产品等）本金合计金额301.91亿元，企业需要积极推动资产处置，盘活可用资源，偿还负债，同时有效补充公司经营生产的资金需求。

  在现金持有量下降、权益收缩的情况下，阳光城的净负债率同比上升71.7个百分点至166.59%，剔除预收后的资产负债率上升4.3个百分点至82.9%。“三条红线”指标均超过监管要求，为红档房企。