杨科伟、柏品慧2022-05-13 15:52:40
4月以来，稳地产政策持续发酵，政治局会议强调支持刚性和改善性住房需求，55省市政策放松，南京、苏州等强二线跟进放松限购，南宁、长沙等弱二线及三四线财税刺激托市。但由于政策力度较弱，房地产市场继续下行，重点50城开盘平均去化率跌至29%，环比下降6个百分点。而在城市分化的大背景下，哪些城市市场率先回稳？哪些城市再度转弱？哪些城市下行压力加剧？
长三角因疫情复苏进程“熄火”
4月成交同比跌幅扩大11pct降69%
如上文所说，2022年超过45个地市受疫情影响，其中近七成的城市位于环渤海和长三角，其中长三角城市圈内疫情影响人数最多、地域最广。故受疫情影响不同地区前4月楼市情况分化明显。
长三角地区成交规模降幅居首，受疫情影响最为严重。2022年4月长三角20个重点城市商品住宅成交面积同比下降69%，较3月累计降幅扩大了11个百分点，上海、杭州、苏州、苏北五市3-4月因疫情防控线下销售基本停滞。
环渤海次之，2022年以来受疫情影响有过静态管控城市数量高达19个，也使得其自2月以来同比降幅持续扩大。2022年3-4月环渤海地区12个重点城市商品住宅成交面积同比下降54%，较1-2月降幅扩大20pct，为四个地区之最。3月起东北三省多个地市经历了长时间静态管控，如长春、哈尔滨、吉林等，使得3-4月成交较1-2月下滑显著。
粤港澳仅广州1城有过静态管控，因而楼市成交受疫情波及较小。2022年3-4月粤港澳地区9个重点城市商品住宅成交面积较1-2月同比降幅反而缩小2pct。广州曾受疫情反复影响而封控，封控期间楼市也均停摆。但由于处置及时封控时间普遍在两周以内，故对地区市场的影响较低。
50城开盘去化率跌至29%
6成以上城市环比下滑，长三角跌幅居前
4月，房地产市场持续转冷，重点监测50城新开盘项目平均去化率跌至29%，较上月下降6个百分点。其中，6成以上城市开盘去化率环比下滑，受疫情影响，合肥、宁波这些长三角地区二线城市市场转冷，去化率明显回落，例如宁波，新盘平均去化率由上月的47%回落至本月的27%，环比下降20个百分点。
去化率环比上升的城市占比不足4成，基本划分为以下两类：其一，北京、广州市场有序复苏，去化率企稳回升，例如北京，4月开盘去化率升至45%，环比增加15个百分点。其二，更多城市受成交结构性因素影响，去化相对较好的主城区推盘项目大幅增多，结构性拉升全市平均去化率。例如杭州，4月主城区开盘项目占比约8成，平均去化率升至69%，环比增加11个百分点，但实际市场明显转弱，富阳、临安、临平等外围区域去化率进一步回落至9%。
依据近期市场变化情况，可以将重点50城简单划分为以下五类：
1、北京市场转暖价格倒挂盘“日光”，广州缓慢复苏价格标杆盘去化优异
4月，北京房地产市场明显转暖，开盘去化率稳步提升至45%，环比增加15个百分点。部分价格倒挂盘“日光”。4月12日，东城区的天坛府加推240套，售价128000元/平方米，开盘当天认购231套，去化率高达96%。
广州房地产市场缓慢复苏，开盘去化率回升至21%，环比增加2个百分点。中高端需求坚挺，部分价格标杆项目去化优异。4月16日，万科金域曦府、和樾府两大价格标杆项目均少量加推大户型产品试探市场，售价6.2-6.7万元/平方米，较上批次售价略有上涨，去化率分别达到88%和70%。
2、西安、苏州、郑州、成都、济南、厦门和泉州等板块及项目分化加剧
西安、苏州、郑州、成都、济南、厦门、泉州等各区域、各板块市场冷热不均，项目分化加剧。
4月，西安共计6个项目开盘当天“日光”，主要集中在泛高新、国际港务区等热点板块。并有天地源·丹轩坊、华润置地·未来城市两个楼盘“万人摇”，主要原因在于这两个项目拿地较早，一、二手价差优势明显。例如天地源·丹轩坊，开盘推售361套房源，售价26164元/平方米，周边二手房售价超5万元/平方米，吸引34502组客户到场登记，核验通过登记28343组客户。反观西咸新区去化普遍承压，沣东、秦汉、空港等板块客户到访量全市垫底，转化率更是低于1%。4月，西咸新区共开盘3个项目，去化率最高29%，最低仅2%。
苏州园区、高铁新城、太湖新城等核心板块市场热度不减，高品质改善楼盘受疫情冲击较小。4月，高铁新城板块的铂悦春和万象、陆慕华侨城龙湖启元，以及吴江太湖新城板块的中海悦湖东方持续热销，园区的万科玲珑源璟首开230套房源，开盘当天全部售罄。其余项目大都陷入滞销状态，滞销最严重的项目主要集中在相城全域，新区浒关城铁、通安，吴中木渎、上方山、越溪，吴江乡镇等板块，要么是存量过大，如相城、浒关，要么是区域价值低，如吴江乡镇、渭塘。
3、杭州、宁波、合肥和长沙等市场转弱，打新热度下降外围区域去化艰难
4月，杭州、宁波、合肥、长沙等市场明显转弱，表现于打新热度下降，外围区域去化普遍艰难。
杭州各区域市场两极分化，核心区域开盘去化率达到87%，近郊去化率83%，富阳、临安、临平、大江东等外围片区去化率进一步回落至9%。
宁波核心板块仍以自销为主，核心延伸板块基本都启用分销，佣金4-8万元/套，奉化等外围板块全面启用分销，全民经纪人佣金2-5万元/套，中介佣金6.5-10万元/套，且房价9折另加2-3万元车位优惠。
合肥市场热度进一步下探：其一，包河、滨湖、高新、蜀山等热点区域摇号项目明显减少，非刚需客户首付比例降低，热销盘摇号登记首付比例大都从8成降至4-6成。其二，新站、肥东、长丰等外围区域来访成交断崖式下跌，单盘日均到访普遍不超过10组，优惠力度加大，普遍折扣93-95折，最低82折，且分销合作项目增多，佣金点位集中在3%-3.5%，较此前增加1到1.5个百分点。
受疫情影响，长沙房企供货节奏放缓，案场客户到访量明显下降，多项目认筹不足，取证直接平销。开盘平均去化率跌至53%，环比下降13个百分点，部分刚需盘去化率低至20%。周末特价房项目有所增加，但整体收效甚微。
4、武汉、重庆、天津等市场筑底，到访转化低于6%，企业降价及渠道提点“自救”
4月，武汉、重庆、南京、昆明、天津、福州、青岛等房地产市场持续低迷，体现在以下两个方面：
其一，市场观望情绪浓重，客户到访量不升反降，转化率降至6%以下。4月，重庆、昆明等客户到访量明显下滑，尤其是重庆，到访量低至4万组，环比下降25%。受疫情影响，4月初青岛到访量基本为零，月中核心区域热销盘日均到访回升至30组附近，但郊区仍不足10组。并且，武汉、昆明、天津等到访客户转化率降至6%以下，直观反映市场观望情绪浓重。
其二，房企积极开展“自救”，特价房、工抵房优惠迭出，渠道分销提点上调。昆明降价幅度最大，特价房每平方米普遍降价500-1000元，部分房企急于资金回笼，多个项目推出工抵房，优惠力度在8折左右。南京、福州、武汉等边郊板块折扣力度明显加大，福州金地自在城、龙旺华府壹号等每平米降价近3千元。滞销板块、项目严重依赖分销，重庆雅居乐美好时光铭著、金辉彩湖云璟渠道佣金提点1-2个百分点至5%，荣盛城包销点位更是升至5%-8%，福州和光屿湖渠道提点高达8%-9%，武汉长江中心全民营销提点由每套5万元上调至10万元。
5、南宁、长春、徐州等市场继续下行，大幅降价、高佣金难改去化惨淡
南宁、长春、阜阳、徐州等房地产市场继续下行，受累于库存高企，市场预期转折，即便房企加大打折力度也很难拉升成交去化，市场似乎陷入“越跌越不买”的怪圈。
沧州、徐州、阜阳、南宁等价格战愈演愈烈，沧州在售项目普遍降价，尤以运河区降幅最大，如保利拉菲公馆售价从万元下调至8300元/平方米。盐城多盘争相降价倒逼政府出台“限跌令”，信银城云樾天著推出65折特价房，现已被相关部门约谈。另外高分销、高返佣现象频出，南宁、阜阳渠道佣金达到2-3万元/套，徐州5万元/套的高佣金并非个案。
即便如此力度的营销，也难以显著提振成交去化。4月，徐州、盐城开盘去化率均低于20%，沧州在售的50余个项目，全月总计仅成交200套，南宁从去年11月至今没有项目开盘，所有项目都顺销入市，认购情况同样不理想。
展望：疫情加剧供求失衡
一线和强二线市场回稳最早延至三季度
展望未来，疫情加剧供求失衡，楼市能否真正回稳，关键在于更大力度的刺激性政策落地，尤其要下调二套房首付比例，才能有效激活相对充裕的改善性购房消费。在这样政策支持前提下，广州、深圳、苏州、武汉等市场有望在三季度触底回稳，多数二三城市还将在四季度甚至一年更长才会有所好转，更多弱三四线调整周期更长。
广州、深圳、苏州、武汉等一线及强二线城市经济基本面相较优质，人口吸附能力强劲，市场需求及购买力均有较强支撑，房地产市场有望在三季度触底回稳。例如广州，在需求整体不振的情况下，二季度市场主基调还是缓慢复苏，成交会有逐渐改善的可能性，市场升温可能要到三季度。又如武汉，5、6月或将是市场走向复苏的关键性拐点，随着房企及购房者预期逐渐回升，三季度市场或将明显好于二季度。
昆明、天津、南宁、长春等房地产市场明显供过于求，短期内依旧面临较大的去库存压力，例如昆明，市场已探底，调整幅度基本到位，但调整时间仍不够，预计市场或将在底部盘整5个月左右，市场拐点大概率将出现在四季度。又如天津，5、6月房企筹备自救，部分板块及项目或将降价促销，但真正企稳可能要到四季度。
受限于前期居民过度加杠杆购房，三四线城市市场需求及购买力明显透支，且市场信心修复仍需时间。例如阜阳，市场缺乏上行驱动力，短期仍将以价换量，基于外出人口较多，中秋、国庆或将出现阶段性返乡置业行情。又如济宁，短期房地产市场较难摆脱下降通道，成交持续低迷，房价依旧面临一定的下行压力。
武汉楼市新政：多孩家庭可购第三套房，四大远城区取消限购