张宇：提升居民的净资产是促进消费的抓手-凯发网

  9月21日下午，2023房地产企业品牌价值测评成果发布会暨中国品牌房企发展高峰论坛在成都举行。

中金公司董事总经理、研究部执行负责人、不动产与空间服务行业首席分析师 张宇

  中金公司董事总经理、研究部执行负责人、不动产与空间服务行业首席分析师张宇带来《当前宏观经济形势与房地产市场判研》的演讲。

  他表示，促进居民消费的一个抓手就是提升居民的净资产，最有效的方式是居民房产价值的升值，且一定是合理速度增值。当政策不做过多干预的时候，房价的起稳回升就会比较慢，那么居民净资产修复的过程就会比较慢。如果较强，修复过程也会比较快。

  那么接下来的房价往哪个方向走，能否起稳回升，大的趋势在哪里？他表示，首先，我国的人口的总数已经跨过了大周期的峰。人口总增长率在2022年首次出现负增长。换句话说，有可能2021年的13.41亿就是人口的最高峰。此外，城镇化率也在不断的换档降速。

  所以在这样的背景之下，对城镇新房的需求中枢是可以去模拟的，长期的需求基本上只跟经济增速和人口变化情况相关，换句话讲供给并不是长期的制约因素，政策也不是长期决定因素，更多的还是看经济和人口。

  他认为，从更宏观的角度看，可以把2000之后，新世纪中国经济每十年的经济增长做一个总结。前十年是人口红利。第二个十年，即2009年至2020年是金融周期、房地产信贷。这一点难以为继，因为大的趋势拐点已经出现。所以需要进入到第三个发展阶段——科技创新，也许是数字经济。

  此外，他表示，一般倾向于把房地产的政策为三个方面，第一是金融政策，主要体现在按揭、汇率方面，围绕着提升居民购房的支付能力角度。第二是房地产的行业政策，主要是一些行业的管理、监管的政策。第三个方面是企业信用政策，企业的信用政策在这一轮尤其的重要。

  他表示，调控是着眼于房价要平稳。好比一个房子，房梁要平稳，取决于四个柱子要平稳，房地产的四个柱子第一是住房供给的结构；第二个是土地制度的稳定共存，地层的体系；第三个是金融；第四个是财税，跟房地产税相关。