苗野2022-04-11 10:49:49来源：中房报
2022年一季度土地市场波澜不惊。
“南京和杭州土地市场都会参与，目前正在研判中。”谈及2022年首轮集中供地时华东某房企一人士表示，我们主要会选择去化有保障、适合公司品质落地和客户认可的价值板块。
截至2022年4月5日，22个集中供地重点城市中，北京、上海、杭州、南京、青岛、武汉、厦门、成都、重庆、长沙等近20个城市相继公布首批次集中供地计划和竞拍规则，郑州、宁波和无锡开启了首批次供地“预申请”模式，北京、福州、合肥、青岛、厦门、重庆、武汉、成都8个城市完成了首批次土地集中出让。
从8个城市竞拍结果看，2022年首批土地市场已然没了去年首批集中供地的热情。
克而瑞研究中心统计，一季度百强房企近7成企业未拿地，国企、央企依然是土地市场主力军，民营房企态度渐趋谨慎。
“到目前为止我们还没有制订具体投拓计划，上半年第一要务是抓销售促回款还债，下半年如果市场好转也会‘囤粮’，除一线城市外，重点关注经济发达的强二线城市。”上海某房企一营销总经理表示。
多位房企内部人士在接受中国房地产报记者采访时认为，受利润和市场预期影响，民营房企投资热度有待恢复，现阶段核心是“稳”；整体市场上销售难、融资难、回款难，民营房企主动出击更难。
国企、央企是拿地“先头军”
4月2日，为期3天的成都2022年首批集中供地以揽金393亿元平稳落下。没有意外，国企、央企依然是拿地“先头军”，摘得44宗地中的36宗，占比约82%。其中，中海斥资56.5亿元斩获3宗地，合计面积约229亩；保利竞得2宗地，中交、金茂各斩获1宗地。
“今年1至3月，中海总投资额已超过200亿元。现在整个市场处于复苏过程中，投资机会还是相对不错，所以公司在收并购、公开市场都在发力。”中海地产行政总裁张智超在此前的业绩会上表示。
这是整个房地产行业的缩影。
今年1月，北京打响2022年集中供地第一枪，绿城耗资98.4亿元拿下3宗地块，成为本轮土拍收获最丰厚房企；华润排第二，以80亿元拿下2宗地块；另外中海、“金地 保利”均有2宗地块收获。旭辉控股成为本轮土拍中唯一一家有所斩获且是独立拿地的民企。
旭辉给予记者的回复表示，未来依然会聚焦高能级城市核心区位板块，这也是实现利润、保证公司健康平稳发展的重要途径。旭辉管理层在业绩会给出的答案同样是，严守投资纪律和底线，谨慎判断聚焦核心城市拿地，不拿贵地，不拿错地。
机构显示，2022年1月-3月，top100房企拿地总额为2271.6亿元，拿地规模同比下降59.3%。从累计新增货值来看，绿城中国、华润置地和上海地产集团占据百强房企新增货值榜单前三名。其中，绿城中国以392亿元占据榜首。
从拿地企业来看，一类是头部国企、央企，如华润、中海、招商、保利等，其中中海、华润拿地金额超过100亿元；另一类是区域深耕的本土房企，如滨江、大家、伟星等，借集中供地补充大本营可售货值，在厦门、合肥的首轮土拍中有80%和60%地块被本土房企斩获。
“主要是预期不明朗，销售回款压力倍增严重影响公司现金流，从而制约新增拿地投资。”前述上海某房企营销总经理表示，不管是现金流还是投拓力度，希望保持稳健，希望经营回归到自身权益和利润上。
银城国际执行董事兼副总裁朱力表示，公司投拓以不低于15%以上毛利率作为投资准入门槛，在多元化拿地节奏上，准入新项目目标经营性现金流回正周期18个月，自有资金回正周期9个月，这才会对集团利润及长期可持续经营提供有力支持。
市场冷热不均
今年首轮集中供地门槛普遍有所下降亦是一大特点。
杭州在首轮土拍中未采用去年使用的“预公告”和“勾地”模式，改用“限地价、限房价、定品质、一次书面报价 摇号”的竞价方式，首推“次高者得”的规则，即当地价到达封顶价之后将不再直接摇号，而是通过线下的一次报价方式进行。这一规则被认为能在一定程度上保证项目利润。
苏州第一批集中供应15宗涉宅用地中，不乏位于工业园区湖东板块和高新区狮山板块内的优质地块，以及新房供应告急的姑苏平江新城等板块。且将保证金比例由30%下调至20%，这一举动无疑降低了参拍门槛。
南京首轮土拍推出的20宗地块中，仅对1宗地块实施了配建要求，其余均未有配建要求。同时南京还将部分地块保证金比例进行了下调，并延长付款周期。
机构土地事业部分析师殷玉轩表示，南京第一批集中供地呈现出“质优量小”特点，并适当提高了地块房地价差，使企业利润空间进一步加大。
成都对首轮集中供地全部采取“限地价 抽签”方式进行拍卖，较2021年第三批次“限地价 竞人才公寓”的方式有所放松。东莞取消了对房屋最高销售价格的限制，并大范围取消无偿配建安居房。
“这些措施主要是为了提升企业拿地意愿，但土拍市场要重新回暖尚需时日，预计2022年上半年为土地市场出现‘政策底’，到下半年有望出现‘市场底’，一线城市和部分重点二线城市土地有望率先回暖。”植信投资研究院资深研究员马泓表示。
上述华东某房企人士认为，各地优化土拍规则有助于释放企业合理利润空间，促进市场良性循环，“土拍规则的局部调整，主要朝着合理利润空间、居住品质有保障方向，我们会积极面对和研究，争取提升优质地块命中率”。
尽管近期针对房地产行业政策暖风频吹，地方政府吸引企业拿地意图也比较明显，但不同城市土拍市场热度分化明显。
北京首轮集中供地热度较2021年有所回升，部分地块触及最高限价。厦门、重庆在“让利”“降低土拍门槛”政策下，地市热度较去年四季度也小幅回升。其中厦门岛内5宗地块均溢价成交，2宗触及最高限价；重庆在核心板块起拍价下调的情况下，13宗地块零流拍，有3宗进入摇号环节；武汉共推出11宗地块，其中7宗涉宅地有1宗流拍，1宗触及最高限价 摇号成交，整体溢价率1%；福州、青岛地市相对较冷，地块以底价成交为主；合肥表现为“冰火两重天”，有15宗地块进入竞品质环节，但同时有8宗地块遭遇流拍。合肥溢价率最高，达到11.2%；福州流拍率最高，为33%。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，各地通过调整土拍规则给房企预留了利润空间，基于自身城市特点有保有压适度调整土拍规则也是为了适应市场。但受大环境影响，土地市场信心短时间内难恢复。土拍市场分化的背后可以看出房企的投资逻辑，企业主要关注城市整体发展空间。
马泓认为，土拍市场能否更大程度改善还要看住房销售预期能否好转，房企融资问题能否积极妥善解决。目前来看，对资质相对优良的央企、国企及城投公司，土拍规则放松是利好，参与度也相对较高；民营房企普遍因现金流、融资和偿债压力，对土地市场持观望态度。考虑到本身资产负债率仍处于相对较高水平，拿地行为还是会比较谨慎。
克而瑞研究中心认为，若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善，信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升，二季度或迎来拿地窗口期。分化也将愈发明显，长三角部分抗压性较强、稳定性高的市场如杭州、苏州，以及上海、广州等一线城市，土拍热度回温将领先其他城市，部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场热度或进一步降低。