2022集中供地，未完待续......-凯发网

  中房网讯 （苏晓/文） 2023年1月12日，2022年宁波第四批集中供地落下帷幕，至此2022全年集中供地也告一段落。

  整体来看，2022全年22城集中供地出让收入同比下滑超过两成，城市间热度分化明显，土拍规则宽松贯穿始终，国央企及地方平台公司成拿地主力等特点。

  与此同时，集中供地模式在部分城市有所转变，多城不再严格执行此前要求的“一年内公告、拍地最多不超3次”的相关政策，而是开启了适度增加供地批次的模式。

  尽管2022年土拍市场的风云已经成为历史，但这一年集中供地所经历的仍值得被铭记。今天，中房网（微信公众号zhongfangwang）就来和大家一起回顾下2022年的集中供地。

  22城卖地收入近1.8万亿元，上海成“大赢家”

  据中房网不完全统计，2022年重点22城集中供地总成交住宅用地（含综合用地）1512宗，土地出让金总额达17887.86亿元，与2021年22城土地出让金收入超2万亿元相比，同比下降超过2成。

  其中，北京、上海、广州、杭州、成都、南京6城全年卖地收入超千亿元，而上海更是以2795.3亿元的土地成交金额居于各城之首，其次是杭州，全年卖地收入也超过了1900亿元。

  从全年集中供地批次情况来看，土地市场的供需节奏也有了一定的变化，除长春、沈阳外，年内20城均完成了三批次集中供地。同时，18城完成了第四批集中供地，4城完成了第五批集中供地，而武汉更是率先完成了第六批集中供地。

  综合2022年前四批次集中供地溢价表现来看，在前三批集中供地中，各批次整体溢价率呈现出持续走低的态势，第四批集中供地略有回暖。其中，首批集中供地热度最高，平均溢价率是全年最高的批次。

  与此同时，城市之间集中土拍热度分化也较为明显。纵观全年，北京、上海、深圳、杭州、宁波和合肥，为集中供地热度较高的城市，其前四批次集中土拍溢价率多数维持在3.5%以上，尤其是在首批集中供地中，深圳和合肥的土拍溢价率均超过10%；北京集中供地热度呈现渐次回暖，在第四批次的集中供地中溢价率回归到10%的水平；同时，宁波也在第四批次中恢复到10%以上。

  反观郑州、长春、沈阳、天津、无锡等城，土拍热度则明显遇冷，集中土拍多数以零溢价收官。其中，长春全年集中供地仅成交3宗地块，是22城中成交地块数量最少的城市，其次是沈阳，全年成交14宗地块，且均为底价成交，集中供地热度已降至冰点。

  年内土拍规则持续优化

  2022年，集中供地的拍地规则得到进一步优化。多数城市除了在资质要求、保证金缴纳比例、土地价款付款期限等多方面给予利好外，部分城市还取消或降低了配建要求，一定程度上减少了企业开发成本。此外，还有城市采取预公告、推介会等方式提前摸底房企拿地意愿。

  如在首批集中供地中，多城取消或降低了配建要求。例如，青岛和成都，取消了此前配建“人才住房”的要求，而武汉和厦门取消了配套“保障房建设”的要求；南京除一宗地块外，其余地块均取消了租赁住房的配建要求；而北京土拍规则中将含保障房建设地块占比由此前的33%下调至22%，合肥配建保障性租赁住房地块数量也明显减少，配建保障性租赁住房最高建筑面积占比由35%下调至20%。无锡、苏州、南京、济南、长春、郑州等城市则通过降低土拍保证金比例，减轻房企拿地压力。就连一向以“高门槛”著称的上海，也下调了多项参拍门槛，取消了打分入围环节，改为挂牌方式，只要房企申请都能参与竞拍。

  在第二批集中供地中，多城在地价方面也放松了“闸口”，如福州、合肥、南京、长沙、成都、深圳等城市提高了销售限价；北京、南京、天津、福州等城下调回炉地块起拍价，这些都在一定程度上缓解房企的资金压力。

  从第三批集中供地起，多城在拍地规则方面基本延续了此前的宽松规则并趋于稳定。与此同时，济南、天津等城市增加预公告、预申请环节，提前摸底房企意愿，旨在减少土地流拍现象。

  国央企和地方城投成为拿地主角

  从拿地企业来看，2022年的集中土拍市场，国央企和地方城投公司成为了拿地主力军。

  如在首批集中供地，北京拿地房企中民企仅旭辉1家，其余房企全部为国央企或混合所有制企业；上海首批集中供地中的八成地块也由国央企竞得；福州拿地企业中，国央企占比约七成；青岛拿地企业中，国央企占比六成；无锡成交的8宗地块中，有7宗的竞得企业有国资背景。

  在第二批集中土拍中，房企拿地金额top20中有保利发展、招商蛇口、华润置地等16家企业具备国央资背景。同样，第三批集中供地的拿地主角，基本延续了前两批次的“阵容”。

  不过，尽管民企拿地意愿全年基本都处于低位，但在第二批集中供地中，部分城市民企拿地意愿也有所提高。如在杭州土拍中，民企的拿地力度相对较强，其拿地金额占比68%；上海部分中小民企表现也较为亮眼，甚至久未在上海获地的民营房企如新城控股也显示出较高的参拍热情；合肥土拍中，民企伟星更是参与了 9 宗地块的报名。此外，济南、广州、青岛、长沙等地民企参与意愿也有明显上升。

  值得注意的是，虽然国央企和地方城投公司一起担当了2022年集中土拍的成交主力军，但城投平台拿地占比已大幅赶超国央企，托底局面较为明显，直至第四批次后这一局面才有所改变。相关数据显示，从2022年集中供地拿地数量看，地方平台拿地占比从20%增长至44%，拿地金额方面，占比则从16%增长到41%，占比增长的幅度更大。而从纯央企和国企的拿地占比看，自2021年第二批次起，占比并没有明显变化。

  此外，2022年9月财政部印发了《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，提到“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”。通知发布后，部分城市拿地企业结构有所优化，一些民企与地方国资联合拿地，年底民企参拍有了回暖迹象。

  2022集中供地未完待续

  尽管2022年土拍市场的风云已成过去，但2022年的集中供地似乎也并未就此结束，部分城市在2022年12月最后一周推出了第五批集中供地的公告。

  如2022年最后一个工作日，北京第五批次集中供地正式挂牌，6宗地总起价122.5亿元，将于2023年2月上旬集中成交。

  12月27日，杭州推出了第五批集中供地挂牌信息，将挂牌5宗地块，总起价80.77亿元，计划于2023年2月7日正式出让。

  而目前还没有完成第三批集中供地的沈阳和长春，不知2023年初是否还会有进一步动作。

  总的来说，始于2021年的“两集中”供地，在2022年走出了不一样的节奏：有超批次完成的，有未足次完成的，还有仍在进行的。

  2022年末，自然资源部曾表示要适时完善现行住宅用地供应政策。因此，不少业内人士预计“集中供地”将成历史，2023年土拍政策或迎新变化。究竟“集中供地”在新的一年将如何演绎？我们拭目以待。