突围2023丨融资篇：前三季度融资规模下降25%，债务压力仍大-凯发网

  2022年末，房企融资政策迎来转向，纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。

　　进入2023年，先后有多个部门陆续强调，要促进金融与房地产正常循环、落实“金融16条”等。同时，优质房企及白名单企业保持融资优势。

　　下半年，房企融资面利好政策力度持续加大，但融资仍未有全面回暖。

　　2023年前三季度，80家典型房企的融资总量为4708亿元，同比下降25%；其中2023年第三季度相较于前二季度，融资总量环比及同比均呈现加速下滑趋势。

　　目前来看，整体行业融资面仍然疲软。尤其是对于多数民企而言，境内银行授信和债券增信基本上仍偏向支持财务状况较为良好的优质房企。在当前行业风险仍未完全出清，市场信心未完全恢复的背景下，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。

　　一、利好政策力度持续加大 但融资仍未全面回暖

  2023年1月11日消息称，首批改善优质房企资产负债表名单出炉：龙湖、碧桂园、新城控股、远洋集团、金地集团、美的置业、杭州滨江在列。1月31日，河南相关部门筛选了百家本土房企“白名单”，包括建业、正弘、永威等，以支持房企合理融资需求。直到目前，融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资仍未有全面回暖。

　　与此同时，存量资产盘活也有新突破。2月21日中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引》，允许基金投资存量住宅以及市场化租赁住房项目。此外3月24日，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(reits)项目申报推荐工作的通知》，支持消费基础设施发行基础设施reits，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施reits。

　　下半年，房企融资面利好政策力度持续加大。7月10日人民银行、金融监管总局发布通知，将此前《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》的适用期限延长至2024年12月31日。7月19日中共中央、国务院发布《关于促进民营经济发展壮大的意见》，围绕民营经济提出31条措施，包含了完善融资支持政策制度、完善市场化重整机制、鼓励民营企业盘活存量资产回收资金等。

　　8月27日证监会消息称，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制，房企股权融资再迎利好。8月30日人民银行举行金融支持民营企业发展工作推进会，其中新希望、龙湖、新城控股参会。消息称，会上要求金融机构制定民营企业年度服务目标，加大民营企业服务方面的绩效考核权重等。虽然在政策持续利好下，为市场带来宽松预期，但具体落地效果如何，仍有待观察。

  二、前三季度融资总量同比下降25% 境内债券融资占比97%

  2023年前三季度，80家典型房企的融资总量为4708亿元，同比下降25%；其中2023年第三季度相较于前二季度，融资总量环比及同比均呈现加速下滑趋势。

　　虽然自2022年四季度以来政策放松，但融资开闸仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资面仍然处于筑底阶段，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。

  从融资结构来看，2023年前三季度融资占比最高的仍是境内债权融资，占比达到79%，相比2022年全年占比提高了10个百分点。但是从融资量来看，2023年前三季度房企境内债权融资同比下降了9%到3737亿元；同时其他融资方式的规模下降更为明显，资产证券化同比下滑了49%至495亿元，境外债权融资同比下降了72%至325亿元。

  
　　三、央国企发债规模占比上升至88%  行业分化现象仍然明显

  从企业债券发行情况来看，2023年前三季度top10房企的发债总量为746亿元，同比下降41%，降幅相对其他梯队较大，主要在于去年同期top10梯队中发债房企较多，且规模较大；

　　如中海2022年1月就发行了30亿的中票，龙湖发行了28亿的公司债；而万科前两月更是发行了80亿的中票。进入2023年这类房企由于债券应发尽发，或通过管控负债规模，维持稳健运营，发债规模有所下降；但从融资成本来看，top10房企仅为2.93%，同比下降了0.3个点，处于各梯队的最低位。

  从企业的性质分类来看，2023年前三季度国企、央企的发债量为2263亿元，同比下滑了7%，民营企业发债量为316亿元，同比大幅下降72%，从而使得国企央企的发债占总量占比较2022年的72%继续上涨16个pct至88%，主要由于规模国企央企历来财务较为稳健，同时具有天然的信用背景优势，受到融资政策影响较小。

　　值得注意的是，2023年发债房企队伍中多为“老面孔”，其中国企央企数量过半，发债位于前列的包括厦门国贸、招商蛇口及金融街等，发债规模均达百亿级别；此外民企仅有碧桂园、美的置业、卓越等13家发行了新债券，可见当前融资开闸仅限于部分优质房企。

  而从成本上来看，国企央企2023年前三季度的融资成本为3.31%，而民营企业则达到5.46%，两者之间的差距达到2.15个百分点，未来在行业集中度向头部集中下，房企无论是融资量还是融资成本仍存在分化现象，更多的低息债将持续流向优质房企。

  目前来看，整体行业融资面仍然疲软。尤其是对于多数民企而言，境内银行授信和债券增信基本上仍偏向支持财务状况较为良好的优质房企；股权融资虽然大多数民企都可以使用，且2022年12月以来房企配股融资的热情也相对高涨，但是这种融资方式却并不具有可持续性。

　　在境外，虽然部分优质房企通过内保外贷完成了境外融资，但是对于大部分企业而言境外融资环境依然处于冰封期。

　　从债务到期来看，2023年前三季度房企债券到期总规模为5783亿元，而发行规模仅为2579亿元，到期规模高出发行规模124%，这也意味着房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。值得注意的是，2024年一二季度仍是到期高峰，到期规模均在1500亿以上，明年上半年房企的债务压力依然较大。

  2023年9月14日，评级机构穆迪将中国房地产行业的评级展望从稳定下调至负面，理由是虽然有政策支持，但经济增长面临挑战将抑制销售。9月21日，穆迪更是对保利、中海、华润、万科、绿城、金茂、越秀地产、中海宏洋、深业集团等9家房企更新了评级动态，大部分的展望由“稳定”调整为“负面”或列入负面观察名单。

　　一方面可以看到，行业风险有扩大化的趋势，从民企逐步转移至央国企等稳健型企业；另一方面，具备融资优势的优质房企评级也被下调，出险房企境遇预计更加困难。随着融资及信用的恶化，将拖累在建工程无法完工，从而引发大众对相关涉及楼盘延期交付或甚至烂尾的担心，造成后续购房信心的持续降低。不利于出险房企的重组推进，此外重组成功的房企仍将面对经营难以为继的困局。

　　此外，近期也有多家披星戴帽后被强制退市的房企。这类房企无法通过资本市场进行融资，等待的命运多为破产清算。如果房企破产清盘，项目资产大概率只能折价拍卖出售，债权人和投资者能拿回的可能更少。

------国庆策划-----

在面对市场销售不明朗，融资环境依旧严格的当下，对于房企而言，我们建议：

第一、出险房企要做好市值管理，避免“一元退市”风险。

第二、抓住近期政策利好窗口期，加强销售促回款，加快项目去化；同时加快优质资产处置工作，促进现金回流。

第三、调整经营策略，努力降杠杆。不断优化调整房企的资本结构、融资结构。

第四、努力降低费用成本开支，控制各项成本支出；深化组织架构调整，精简瘦身，降本增效。完善企业的决策机制，提高防风险意识。

第五、积极化解债务问题，大力推进及落实债务重组。尽可能采取市场化的方式解决债务纠纷，在保证债权人权益同时，最大化维护企业利益。

第六、推进企业各层面引战工作，积极与意向投资者进行接触，并与意向投资者和合作方沟通探索各种形式合作的可能。